■记者  蒋超  通讯员  萧法

　　本报讯  “法官，我是这里的租客，租期还没满，如果法院贴上查封封条，会不会影响我继续住下去？”近日，萧山区人民法院执结了一起民间借贷纠纷，当租客小高听到执行法官的回答后，心情复杂……

　　2019年11月，小高向房东阿德租了一间房屋，支付了第一年的租金。入住后，他还对房屋进行了简单装修。到了次年9月3日，却遇到法官上门来贴封条。

　　问题出在房东阿德身上。2019年7月30日，阿德曾向阿傅借款110万元，并将上述房屋做了抵押担保，后因未还款被诉至法院。法院审理后判决原告胜诉，阿德却迟迟不履行还款义务，阿傅便在2020年7月申请了强制执行。

　　对此，小高毫不知情，法官向他解释：房子抵押登记的时间早于租赁时间，依照相关法律，租赁权不能对抗阿傅已经登记的抵押权。

　　在法官释法明理下，小高主动配合法院强制执行并按期腾退房屋。同时，小高立即停止向房东支付剩余房屋租金，并与房东协商处理相关后续事宜。

　　法官说法：

　　如果承租人租赁房屋及转移占有时间均早于抵押登记时间，结果会有不同，因为在先租赁关系依法不受在后抵押权的影响，租赁权受法律保护。

　　法官提醒，租房时要注意以下几点：

　　1. 做好房屋产权调查。在签署房屋租赁合同之前，应到不动产登记机构查询房屋的权属以及权力限制状况，确定房屋有无查封、抵押情况再决定是否承租。

　　2. 签署书面房屋租赁合同。书面合同既是房屋租赁关系成立的直接证据，也是合同双方当事人维护各自合法权益的重要依据。

　　3. 保留租金支付及转移占有房屋的相关凭证。租金支付及转移占有是证明房屋租赁关系真实有效的直接证据，租金支付应与租赁合同一致，建议通过银行转账或电子支付的形式留存记录，占有使用房屋过程中产生的装修及入住手续、缴纳的水费、电费、燃气费、物业费支付凭证也应当保留好，以证明租赁关系的真实性。